別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 柳井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳井 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳井市古開作字広瀬４５０番８ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.5m市道 水道 柳井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 柳井駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 人気の校区内に所在する住宅地域であり、近隣地域周辺ではミニ開発等も実施された。但し、狭隘な街路に伴う 圧迫感は否めず、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柳井駅から約３ｋｍ圏内の住宅地域一帯と捉えた。需要者の中心としては世帯分離等に伴い、住宅を探 す３０～４０代の個人が挙げられるが、生活利便性を求めた周辺町在住者、または県外からのＵターン組による需要も 若干認められる。近隣地域は狭隘な街路の旧規格の住宅地域であるが、周辺では利便性に着目した宅地分譲等も実施さ れた。土地は１４０㎡程度で４００～６００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件における標準地は画地規模が小さく、合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念した。主た る市場参加者である自己の居住のための住宅を探す個人は、周辺での取引先例や地価相場等を取引の指標とするため、 精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。よって、比準価格を標準に、将来動向等を総合勘案して上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や 為替変動に十分注意すべきであるが、現状で の不動産市場は底堅い動きとなっている。 街路がやや狭隘な旧規格の住宅地域であるが 、校区としては人気があり、一定の交通利便 性も有する。 画地規模が比較的小さいため、建物の設計自 由度が制限される傾向にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％