別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長門 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長門 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長門市東深川字中江良上２７３６番４ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 長門市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 長門市駅南方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小・中学校に近接する古くに開発された既存住宅地域であるが、宅地開発も散見されるなど成熟度は高まりつつ ある。人口減少等を背景に住宅地需要はやや低調であり、当面地価は弱含み傾向が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として旧長門市内の住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁性を有する市内居住の勤労者層等で圏域 外からの転入は少ない。代替競争関係にある住宅団地や小規模な開発分譲地が散見され、全般的に需要はやや弱含み傾 向にあるが、利便性の良好な物件は比較的高値で取引される状況も認められ、値頃感等から地価は下落率が縮小してい る。土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築戸建で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引が主体であるため、現実の取引事例より求めた比準価格が市場実態を反映した価格とし て規範性は高いと判断される。一方当該地域は第１種低層住居専用地域内の戸建住宅団地で、賃貸市場も未成熟なこと から収益還元法の適用は困難である。従って比準価格を標準に、対前年変動率、周辺の標準地価格との均衡、単価と総 額の関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、人口減 少・高齢化の進行等で、住宅地需要は減退し ており下落基調が継続している。 小・中学校に近接することから、圏域内での 選好性は相対的に高いものの、人口減少・高 齢化の進行等で需要はやや弱含み傾向が継続 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％