別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 長門 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長門 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長門市仙崎字南原１０３１番３８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 仙崎 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 仙崎駅南方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 仙崎地区における標準的な既成住宅地域であるが、不動産需要の減退等により既存宅地の地価水準は下落基調で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長門市駅及び仙崎駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の高い仙崎居住 の勤労者層である。代替・競争関係にある既存の住宅地域は東深川や仙崎に多いが、少子高齢化・人口減少・地域経済 の低迷から、全般的に需要は弱含みである。標準的画地規模で４００万円以下、新築戸建住宅で３０００万円以下が需 要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、比準価格は主に仙崎地区の事例を採用し補修正を適切に行って、規範性の 高い試算価格を求めた。収益価格は規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難なため非適用とした。したがって、比準 価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長門 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [106.3] [101.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回る人口減少率等により宅地需要 はやや弱く、既存住宅地域と新興住宅地域等 街区の整った利便性も良い地域との二極化が みられる。 既存住宅地域内の小規模分譲地との競合が激 しく地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％