別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 光 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江４丁目４０３０番２ ｢浅江４－２－１｣ ②地積 　(㎡) 53,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 大規模工場を中心と した工業地域 西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 光 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 260.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２１ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が見られる工業地域であるが、新型コロナ感染症の先行き不透明な状況が続く中、需要者となり得る 企業の投資姿勢は依然慎重さを崩しておらず、今後の経済情勢等に十分注視していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね山口県内の瀬戸内側に存する工業地域を主に比較的広範な圏域で、需要者の中心は大規模工場用地 を必要とする企業（法人）と推察される。新型コロナ感染症の先行きはなお不透明な中、企業の集約化・効率化等の動 きは継続しており、設備投資に対する慎重姿勢は依然崩れていないと思料される。尚、不動産市場における昨今の工業 用地取引は僅少で、且つ、取引事情或いは取引規模等が一様でないことより、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、大規模工場を中心とした工業地域であり、近隣地域を含む周辺の工業地域においては賃貸市場が成立して おらず、適正な賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念した。そこで本件では、近隣地域並びに周辺地域 の需給動向を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格及び同一需給圏内の標準地・山口県基準地等との均衡に十分留 意の上、市場性に着目した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.1] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内の輸出、輸入とも増加傾向だが、国 内外の社会経済情勢の先行きについては不透 明感が強く、今後の動きに引き続き注視すべ きである。 社会経済情勢の不透明感が拭えない中、各企 業の経営合理化等の動きは継続しており、設 備投資に対する慎重姿勢は現在も崩れていな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％