鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

光 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	光市０３ -22017	光市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	光市０４ -18008	光市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南東8m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
c	光市０３ -6003	光市		底地	（　）	長方形	北東22m国道、南西8m、二方路		準工 (60,200)
d	光市０５ -21002	光市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	35,132	100 [ 73.4]	47,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 47,633	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.9]	67,707	100 [ 136.1]	49,748		49,700
c	(　 38,869) 64,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,511	100 [ 120.6]	52,663		52,700
d	(　 ) 41,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,485	100 [ 95.1]	43,623		43,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

光 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,325,696	1,114,500	4,211,196	2,861,600	1,349,596	（　0.9722） 1,312,077	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	25,232,250 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

光 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	836 ㎡	31.0 m x 26.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,600	480,000	6.0	2,880,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		480,000		2,880,000
								0

⑨年額支払賃料	480,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,760,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,299,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,880,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,325,696 円　　　　（　 6,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	光市賃２９　　　　-12008	1,988 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	光市賃０４　　　　-1103	1,072 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,411
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

光 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	39,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,800 円	5,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,114,500 円　（　　　　　　 1,333 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,861,600 円（　　　　　 3,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,325,696 円
②総費用	1,114,500 円
③純収益　①－②	4,211,196 円
④建物等に帰属する純収益	2,861,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,349,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,312,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,232,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
光 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

光 5-3

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中野　亘

TEL.

鑑定評価額

40,100,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	光市中央４丁目２番４外｢中央４－６－２６｣				②地積　(㎡)	836 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	北東22m国道	水道、下水	光 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 810 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

光駅南東方

3.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所近くの国道１８８号沿道の路線商業地域であり、近年では周辺施設のリニューアルや建替え等も見られた
。当分は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は光市内の商業地域一帯に及ぶものと捉えた。主な需要者は地元企業のほか、全国展開のチェーン店
舗企業も一部に含まれる。国道沿道商業地域であり、付近には市役所も存する。国道沿いには大小新旧様々な小売店舗
等が連担しており、近年では建物のリニューアルや建替え等も見られた。各取引は個別性が強く、価格帯は様々であり
、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏は小売店舗等を主流とした地域であるが、圏内での土地取引に当たっては、地域における取引先例価格や地
価相場を指標として売買価格を決定することが多い。一方で投資採算性・収益性も検討される商業地であるが、土地所
有を前提とした賃貸運営が大半であり、収益価格は低位となった。よって、比準価格を重視しながらも、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[140.8]

[100.0]
100

47,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や
為替変動に十分注意すべきであるが、現状で
の不動産市場は底堅い動きとなっている。

国道沿いに店舗等が連担する地域であり、市
役所にも近い。近年では施設の入れ替わり、
既存施設のリニューアル等が見られた。

国道沿道という好材料を持ち、商業地として
の競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

光 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	光市０５ -21002	光市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
b	光市０４ -18023	光市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	光市０５ -7002	光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南東8m、角地		商業 (100,400)
d	光市０４ -11004	光市		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,485	100 [ 84.8]	48,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 35,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,088	100 [ 73.0]	48,066		48,100
c	(　 ) 34,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	33,894	100 [ 70.0]	48,420		48,400
d	(　 ) 39,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,551	100 [ 85.3]	48,712		48,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

光 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,394,768	1,204,624	4,190,144	3,000,300	1,189,844	（　0.9722） 1,156,766	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	22,245,500 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

光 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	836 ㎡	31.0 m x 26.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路を活用した鉄骨造の店舗付事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,571	471,300	6.0	2,827,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		471,300		2,827,800
								0

⑨年額支払賃料	471,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,655,600 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 180,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例・賃貸広告等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,835,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,368,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,827,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,394,768 円　　　　（　 6,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	光市賃０４　　　　-1101	1,040 ( 1,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,579 円/㎡　月額支払賃料（　 1,571 円/㎡）　基準階 1 F B
b	光市賃０４　　　　-1102	1,985 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

光 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,424 円	5,835,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,624 円　（　　　　　　 1,441 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,000,300 円（　　　　　 3,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,394,768 円
②総費用	1,204,624 円
③純収益　①－②	4,190,144 円
④建物等に帰属する純収益	3,000,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,189,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,156,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,245,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）