鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	光市０４ -18008	光市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南東8m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
b	光市０４ -19016	光市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、南西5m、角地		近商 (100,200)
c	光市０３ -6003	光市		底地	（　）	長方形	北東22m国道、南西8m、二方路		準工 (60,200)
d	光市０２ -21002	光市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、南西8m、角地		近商 (100,200)
e	光市０４ -22003	光市		底地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,633	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.9]	67,707	100 [ 100.0]	67,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 ) 35,526	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	50,693	100 [ 74.7]	67,862		67,900
c	(　 38,869) 64,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,511	100 [ 94.0]	67,565		67,600
d	(　 ) 66,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	62,713	100 [ 92.6]	67,725		67,700
e	(　 44,887) 69,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,057	100 [ 100.0]	69,057		69,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切なる造成事例を収集し得なかった故
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,183,857	862,134	3,321,723	2,430,900	890,823	（　0.9722） 866,058	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,654,962 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	382 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階はファミリ－の共同住宅、１室５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	100.0	180.00	2,053	369,540	5.0	1,847,700
							1.0	369,540
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		369,540		1,847,700
								369,540

⑨年額支払賃料	369,540 円　×　12ヶ月　＝　 4,434,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている故計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,434,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 354,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,079,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,847,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,183,857 円　　　　（　 10,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	光市賃３０　　　　-6101	1,817 ( 1,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,053 円/㎡）　基準階 1 F B
b	光市賃２９　　　　-12008	1,988 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,034 円	4,434,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 862,134 円　（　　　　　　 2,257 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,430,900 円（　　　　　 6,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,183,857 円
②総費用	862,134 円
③純収益　①－②	3,321,723 円
④建物等に帰属する純収益	2,430,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	890,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	866,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,654,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
光 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

光 5-1

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中野　亘

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	光市浅江２丁目１８番８｢浅江２－７－１２｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗ＬＳ1	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西22m国道	水道、ガス、下水	光 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

光駅南東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに多くの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。最近は標準地を含めて小売店舗や飲食店の進出が
目立ち、一定の繁華性を取り戻しつつあり、当該傾向は暫くの間は継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は光市及び隣接市を含む商業地域一帯の圏域と捉えた。需要者は地元企業のほか、全国展開しているチェー
ン店等も含まれる。ロードサイド型店舗を中心とする路線商業地域であり、事業用定期借地権による進出も多い。近年
では撤退したテナントへの新たな店舗進出も目立ち、地域への根強い需要が窺える。市場の中心価格帯については、取
引規模がまちまちであり、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗を主体とした路線商業地域であり、収益価格については、既に土地を所有していることを前提とした事業用定
期借地や建物賃貸借が多く、その結果として比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、類似地域内における規範
性のある取引事例から試算した価格であり、適合性及び実証性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視
に、収益価格を比較衡量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　光 5-1                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や
為替変動に十分注意すべきであるが、現状で
の不動産市場は底堅い動きとなっている。

光市中心部かつ国道沿いの地域であるが、最
近では標準地自体を含めて、小売店舗や飲食
店の出店が目立った。

国道沿いの地域への出店意欲は旺盛であり、
競争力を確保している。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	光市０５ -7005	光市		建付地	（　）	不整形	西22m市道、北22m、南8m、三方路		準工 (70,200)
b	光市０４ -18004	光市		更地	（　）	長方形	南西22m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	光市０４ -18008	光市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南東8m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
d	光市０５ -21002	光市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 84.0]	48,695	100 [ 69.5]	70,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 65,329	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,937	100 [ 100.0]	64,937		64,900
c	(　 ) 47,633	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.9]	67,707	100 [ 101.0]	67,037		67,000
d	(　 ) 41,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,485	100 [ 59.3]	69,958		70,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,261,411	881,800	3,379,611	2,511,200	868,411	（　0.9722） 844,269	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,235,942 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	382 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路を活用した鉄骨造の店舗付事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	1,981	376,390	5.0	1,881,950
							1.0	376,390
～

～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		376,390		1,881,950
								376,390

⑨年額支払賃料	376,390 円　×　12ヶ月　＝　 4,516,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸し店舗を想定しているため共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,516,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,155,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,881,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,390 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 88,751 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,261,411 円　　　　（　 11,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	光市賃０４　　　　-1102	1,985 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,032 円/㎡　月額支払賃料（　 1,981 円/㎡）　基準階 1 F B
b	光市賃０４　　　　-1101	1,040 ( 1,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	34,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,500 円	4,516,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,400 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 881,800 円　（　　　　　　 2,308 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,511,200 円（　　　　　 6,574 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,261,411 円
②総費用	881,800 円
③純収益　①－②	3,379,611 円
④建物等に帰属する純収益	2,511,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	868,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	844,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,235,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）