別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 光 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市三井５丁目９６２番１７ ｢三井５－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西4.5m市道 水道、下水 島田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 島田駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北部外縁の小学校等に近い既成住宅地域。周辺はこれまでスプロール的な住宅地開発が断続的に見られる など住宅地需要は総じて底堅く、今後も暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に三井地区及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は光市の居住者による世帯分離等を中心とするもの であるが、周辺市町域からの転入も見込まれる。市場はスプロール的な小規模宅地開発は見られるものの、大量の宅地 供給はなく、小学校・幼稚園等に近いこともあり需要は総じて底堅い。凡そ土地は５００万円、新築の戸建物件は２７ ００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、中にはアパートも見られるが、多くは専ら土地所有者が節 税目的等のために建設するケースであって、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準に あるため、試算の段階で土地に帰属する純収益がマイナスとなり、収益価格が試算できなかった。市場参加者の属性を 踏まえ比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.8] [101.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は漸減傾向だが、県全体に比べて減少率 は割と低い。周南工業地帯に包含され、大手 企業は存するものの、地域経済は総じて低迷 傾向にある。 市街地縁辺の小学・幼稚園等に近接する住宅 地域。近年、周辺におけるスプロール的な住 宅地開発等が見られるなど、徐々に熟成化し つつある。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％