別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 光 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市室積西ノ庄３０２７番３ ｢室積西ノ庄７－３｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 ＬＳ1 中小規模一般住宅が 見られる既成住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 光 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 7.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が見られる既成住宅地域であり、特別大きな地域要因の変動はなく、しばらくは現状維持的に 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市室積地区及びその周辺に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は光市及びその周辺に勤務する 給与所得者である。近隣地域は中心部からやや離れた既存住宅地域であり、中心部に近い住宅地と比較した選好性の低 下により需要は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、土地は標準的画地規模で４００万円前後が一つの目安 と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は戸建住宅を主とする地域で あり、画地規模等を考慮して標準的な共同住宅を想定することが困難であると判断される。したがって、収益還元法は 適用し得ず、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格との均衡等に十分留意した結果、市場性 を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [127.2] [104.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少しているが、県平均より若 干緩やかである。県内における個人消費、雇 用情勢等は持ち直し傾向とみられる。 中心部からやや離れた既存住宅地域であり、 値頃感も生起しているが、市街地と比較した 需要はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％