別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 光 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市虹ケ浜２丁目１６番８ ｢虹ケ浜２－９－８｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 光 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 光駅　南東方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市立光総合病院の跡地の動向に注視する必要があるが、暫くは現状維持的に推移するものと予測され、地価は 概ね安定基調で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧光市一円を包含する圏域で、需要者は市内及び周辺市町に通勤する個人が中心である。近隣地域は、光 駅及び商業施設等に近接し、生活利便性が良好な住宅地域を形成しており、需給は概ね堅調な状況で推移している。土 地取引の市場における中心価格帯については、取引される画地規模が一様ではなく、標準化されていないが、標準画地 規模で概ね１，４００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産については、戸建住宅地利用を目的として行動する需要者が中心と思料され、収益価格については、元本価 格に見合った賃料収益が得られていないことから、試算値がマイナスの結果となった。比準価格は、市内中心部におけ る規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場性の実態を反映し、適合性及び信頼性は高い。よって、本件で は比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.3] [103.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 光市の人口は減少基調、高齢化率は概ね横ば い基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持 家）は減少基調で推移している。 光駅及び商業施設等に近接し、生活利便性が 良好な住宅地域を形成しており、地価は僅か に上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％