別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 光 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江３丁目３６０６番１外 ｢浅江３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 光 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 光駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、特筆すべき地域要因の変化は認められないが、その利便性を反映 し、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市中心市街地周辺に存する利便性の良い住宅地域の圏域。需要者は光市内に通勤する３０代から４０代 の一次取得者層が中心と考えられる。大型商業施設へは徒歩圏内にあり、良好な交通接近条件を反映して需要は概ね堅 調であるが、画地規模が大きく、総額が嵩むことから地価は概ね横ばいの状況である。土地は標準的な画地で１５００ 万円前後が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には共同住宅等も散見されるが、これらは節税若しくは遊休地の有効利用を目的としたものが多く、賃 貸市場の成熟の程度が低いことから収益還元法を適用出来なかった。居住の快適性を重視する住宅地域内に存し、市場 参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信 頼性は高い。よって、代表標準地価格との均衡に留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 81.6] [104.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少基調で推移、減少率は県全体と比 べ若干緩やか。高齢化率は県全体と比べ若干 高い。土地取引件数は概ね安定基調にある。 特に目立った地域要因の変動は見られないが 、利便性の良い既存の住宅地域で需要は堅調 であり、地価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％