別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市光井８丁目８１６番４７ ｢光井８－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北東4m市道 水道、下水 光 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 光駅南東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅団地であり、勾配のある街路に加えて一部に歪曲した道筋や狭隘な部分存する。旧い規格の団地の ため、移住希望者は少なく変化に乏しいが、概ね現状維持的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市街地内の住宅地域一帯と捉えた。需要者は光市内の居住者で、世帯分離により住宅を探す一次取得者 等が中心になるものと思料する。幹線街路背後の丘陵地に造成された旧来の住宅団地であり、団地内では勾配に加えて 一部に歪曲した道筋や狭隘な部分もある。これらを理由に団地内の宅地需要も若干限定的である。市場での中心価格帯 は土地について１７０㎡程度の規模で５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅用に開発された住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的であり、また経済合理的な観点からも共同住 宅の想定に難があるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は市場での取引事例に基づき試算したもので市場性 を反映した精度の高い価格といえる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で規範性の高い取 引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [120.7] [101.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や 為替変動に十分注意すべきであるが、現状で の不動産市場は底堅い動きとなっている。 旧来の丘陵地の住宅団地であり、近年では地 域的な環境の変化に乏しい。 団地内街路には、勾配、歪曲した道筋、狭隘 な部分もあるため、競争力については若干劣 る面もある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％