別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 光 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市光井１丁目２６番２ ｢光井１－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 光 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 光駅南東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 光市中心市街地南東部郊外の住宅地域で、特段の地域要因変動は近時認められないものの、このところ地価に値 頃感が認められ、地域的選好性に若干の復調が感得される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧光市中心市街地周辺部及びその外延部に形成される住宅地域が圏域と言え、主たる需要者は光市在住 者と推察される。新型コロナ感染症の先行きは依然不透明だが、街路条件等に難がなく一定の利便性が確保された住宅 地域における地価は、従来の地価下落に伴う値頃感から、需要は比較的底堅く推移している。尚、土地については標準 的規模で、概ね４５０万円程度が需要の中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅が中心の地域的特性を有しており、且つ、対象標準 地の画地規模の観点から経済合理性に適う賃貸住宅の想定は困難と判断した。従って本件では、収益還元法の適用を断 念し、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格及び周辺地域に存する他の標準地 ・山口県基準地等との均衡にも留意の上、市場性に着目した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.4] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 光市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。新型コロナ感染症はな お先行き不透明で、不動産市場における二極 化は依然継続。 『光井』地区に位置する比較的利便性の良い 地域で、住宅地需要は底堅く、地価は堅調な 動きを辿っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％