別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 岩国 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 5-10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市玖珂町字新町６０５７番１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北6m県道 水道、下水 玖珂 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ　県道 交通 施設 玖珂駅南西方 780m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿線で商業施設の建設が行われている程度で、近隣地域の土地利用状況に特段の変動は認められない。商圏 内の人口は減少しており商業地需要は低迷が続く。当面の地価は現状と同程度の下落推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧玖珂町の幹線道路沿線等に形成された近隣地域と商況類似の商業地域を包摂する圏域。主たる需要者 は自己の事業に供する目的で事業用地を取得する個人事業主等。過疎化・高齢化が進展している岩国市旧町部において は新規出店等の動きは極めて乏しく商業地需要は低迷している。取引の中心となっている規模、価格帯は事例僅少の上 各取引毎に内容が区々であるため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、当該比準価格を重視し市内の他の公示地 価格の変動状況等にも留意をし鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、収益価格の試算も実施したが発生不可避の費 用に対し期待される収益が低水準に留まり、経済合理的に有意な試算結果は得られなかったため参考に留めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直している。商圏人口は減少が続 く。個人消費は持ち直している。企業倒産は 落ち着いている。消費者物価は前年比３％超 となっている。 旧町部の旧道沿いの小規模店舗を主体とする 商業地域で、商圏人口の減少を背景に新規出 店等の動きは乏しく商業地需要は低迷状況が 続く。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％