鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０４ -3051	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4m、準角地		商業駐車付置義務 (90,240)
b	岩国市０３ -7005	岩国市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	岩国市０３ -22028	岩国市		更地	（　）	長方形	北西3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	岩国市０４ -6070	岩国市		建付地	（　）	長方形	東15m県道、中間画地		１住居景観計画区域 (60,200)
e	岩国市０５ -6051	岩国市		更地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業景観計画区域駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,858	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	95,330	100 [ 122.2]	78,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,000
b	(　 ) 72,172	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	78,303	100 [ 100.8]	77,682		77,700
c	(　 ) 75,978	100 [ 140.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	56,204	100 [ 72.1]	77,953		78,000
d	(　 ) 67,029	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	84,289	100 [ 108.1]	77,973		78,000
e	(　 ) 100,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,206	100 [ 130.6]	76,727		76,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.5
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

岩国 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,083,341	1,060,167	4,023,174	3,460,200	562,974	（　0.9722） 547,323	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,525,442 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	8.5 m x 26.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のフロアー貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

設計・構造上の制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	2,268	250,614	4.0	1,002,456
							1.0	250,614
～ 2	店舗	130.00	85.0	110.50	1,800	198,900	3.0	596,700
							1.0	198,900
～

～

～

計		260.00	85.0	221.00		449,514		1,599,156
								449,514

⑨年額支払賃料	449,514 円　×　12ヶ月　＝　 5,394,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みのケースを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,394,168 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,962,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,599,156 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 449,514 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 105,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,083,341 円　　　　（　 22,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０５　　　　-21001	2,246 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,324 円/㎡　月額支払賃料（　 2,268 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃０５　　　　-3113	2,641 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,401
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,000 円	47,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,767 円	5,394,168　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,200 円	47,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,060,167 円　（　　　　　　 4,733 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,460,200 円（　　　　　 15,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,083,341 円
②総費用	1,060,167 円
③純収益　①－②	4,023,174 円
④建物等に帰属する純収益	3,460,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,525,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岩国 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-7

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　高崎　幸恵

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市今津町４丁目７２６番１０｢今津町４－３－６｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域	南東10m市道	水道、下水	岩国 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

岩国駅南西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの熟成した地域であり、特に目立った動きは認められないものの、市役所に近い中心市街地周辺の地域
であり、潜在的需要は強く、取引水準も堅調に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね市内中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者は地元の個人事業者や中堅法人等が中心と思
料する。幹線市道沿いであるが、古くからの商業地域であり画地規模は総体的に小さく、近隣型店舗や住宅用途も多く
繁華性としてはやや低いものの、立地等から一定の需要は見込まれ、長期的下落と周辺住宅地地価との関連で地価水準
には割安感が生じている。取引の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、最近のテナントの需給バランス等から、土地価格に見合う賃
料水準が設定できない状況にあり、収益物件建設を目的とした取引は少ない。従って、自己使用目的での取引が中心と
思料されることから、規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表
標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[122.3]

[100.0]
100

76,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺で整備・再開発があるも、既存商業地
は依然として低迷。全体的に商業地と住宅地
地価が接近し、外縁部では住宅地価上昇等に
伴い上昇基調。

幹線市道沿いの古くからの商業地域で商況は
やや低迷なるも、その利便性から当該地域周
辺の宅地需要は根強く、地価は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０５ -6020	岩国市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業景観計画区域駐車付置義務 (100,360)
b	岩国市０５ -6046	岩国市		更地	（　）	長方形	東25m県道、南6.5m、角地		近商景観計画区域 (100,300)
c	岩国市０５ -6041	岩国市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業景観計画区域駐車付置義務 (100,480)
d	岩国市０４ -6070	岩国市		建付地	（　）	長方形	東15m県道、中間画地		１住居景観計画区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 75.0]	65,731	100 [ 85.4]	76,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,000
b	(　 ) 75,495	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	74,163	100 [ 91.8]	80,788		80,800
c	(　 ) 79,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	88,702	100 [ 114.8]	77,267		77,300
d	(　 ) 67,029	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	84,289	100 [ 108.1]	77,973		78,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,300 円／㎡]

岩国 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,060,840	1,012,909	4,047,931	3,496,700	551,231	（　0.9722） 535,907	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,305,904 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	8.5 m x 26.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（フロアー貸）を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

構造、規模、用途等に鑑み共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	85.0	110.50	2,250	248,625	4.0	994,500
							1.0	248,625
2～	店舗	130.00	85.0	110.50	1,800	198,900	3.0	596,700
							1.0	198,900
～

～

～

計		260.00	85.0	221.00		447,525		1,591,200
								447,525

⑨年額支払賃料	447,525 円　×　12ヶ月　＝　 5,370,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,370,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,940,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,591,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 447,525 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 105,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,060,840 円　　　　（　 22,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０４　　　　-20002	1,489 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃０５　　　　-3110	2,424 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,109 円	5,370,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,200 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,012,909 円　（　　　　　　 4,522 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,496,700 円（　　　　　 15,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,060,840 円
②総費用	1,012,909 円
③純収益　①－②	4,047,931 円
④建物等に帰属する純収益	3,496,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	551,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,305,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）