別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岩国 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -24 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市平田６丁目１１４９番１９ ｢平田６－３９－２８｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一戸建住宅の 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南岩国 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅北西方 2.6km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中南部の高台の中層公営住宅等も混在する大規模住宅団地。眼下に目立って大きな地域変動要因等は見受 けられないものの、住宅地需要は総じて底堅く、今後も現状維持的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中南部の主にＪＲ南岩国駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分 離等を中心とするが、周辺市町域からの転入も見込まれる。市場は、スプロール的な小規模開発が見られるほかは大量 の宅地供給はなく、コロナ禍にあるも不動産市場への影響等はさほど大きくはなく需給関係は概ね安定的である。凡そ 土地は１３００万円、新築の戸建物件は３５００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の大規模住宅団地で、戸建住宅を中心としており、アパート経営を想定することは非現 実的であることから、収益価格は試算せず、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [122.0] [104.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化地域が広いため全体の人口の漸減傾向 は続いているが、市街地は概ね安定的。コロ ナ禍による当初のような土地需要の混乱は治 まりつつある。 南岩国地区に包含される熟成した大規住宅団 地。平坦地に比べると需要は弱いものの、下 落による値ごろ感等から需要は緩やかに回復 しつつある。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％