別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岩国 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市中津町３丁目１４９８番１７ ｢中津町３－８－２９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 岩国 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 岩国駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地南部の国道背後の鉄道沿いのやや古い造成住宅地域。眼下に目立って大きな地域変動要因等は見受け られないものの、住宅地需要は底堅く、今後も暫くは現状維持的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ山陽本線「岩国」駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は、岩国市の居住者による世帯分離 等を中心とするものであるが、周辺市町域からの転入も見込まれる。近年の住宅地開発は比較的小規模のものが殆どで 、以前のような大量の宅地供給はなく、コロナ禍にあるも影響等は然程大きくはなく需要は底堅い。中心となる価格帯 は、凡そ土地は１０００万円程度、新築の戸建物件で３２００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さいため、経済合理性の観点などから共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快 適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、複数の信頼性のある取引事例を得ら れた。依って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [107.2] [103.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化地域が広いため全体の人口の漸減傾向 は続いているが、市街地は概ね安定的。コロ ナ禍による当初のような土地需要の混乱は治 まりつつある。 鉄道沿線に開発された幹線背後の住宅地域。 これまでの地価下落による値ごろ感や周辺の 店舗集積等による利便性向上に伴い住宅地需 要は概ね堅調。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％