別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岩国 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市周東町下久原字明見田５９７番４ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南5.5m市道 水道、下水 周防高森 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 周防高森駅東方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は安定 的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ岩徳線の沿線で、概ね岩国市周東町及び玖珂町地区の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住者 並びに地域に地縁を有する一次取得者等が主として見込まれる。同一需給圏内における市場の需給動向は若干弱含みで あるが、近隣地域については生活利便性の良さ等を反映し、相応の需要も認められ、地価は安定的に推移している。土 地は標準的画地規模で１１００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、殆どが遊休地の有効利用又は節税を目的としたもので、賃貸市場は未成熟であり、さ らに建築費等に見合う賃料設定が困難であること等を反映し、収益価格はマイナスとなった。居住環境を重視する戸建 住宅が主体の住宅地域で、自用目的での取引が支配的であること等から、市場の実態を反映し実証性等に優れる比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [104.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向で推移。需要の強弱による地価の二極化は 継続。コロナ禍による地価への影響は特に顕 在化していない。 商業施設等に近く生活利便性の良い住宅地域 で、地域要因に特段の変動はなく、地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％