別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岩国 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -14 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市川西３丁目９０７番 ｢川西３－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道 川西 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 川西駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線街路背後の既存の住宅地域で、変動要因は特に認められず現状維持で推移するものと予測される。土砂災害 警戒区域内にあって、市場参加者からやや敬遠されがちで地価の上昇には至っていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧岩国市中心市街地周辺に存する住宅地域の圏域。需要者は岩国市内に通勤する３０代から４０代の一次 取得者層が中心と考えられる。幹線街路背後に存する既存の住宅地域で、旧岩国市内の住宅地価格は全体的に上昇に転 じているが、土砂災害警戒区域に存する等の周辺環境もあって、地価の上昇には至っていない。需要の中心となる価格 帯は、土地は標準的な画地規模で５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は賃貸市場の成熟の程度が低く、標準的な画地規模も小さいことから、経済合理的な収益物件 の想定が困難であり、収益還元法を適用出来なかった。市場参加者は居住の快適性を重視し、不動産の取引に当たって は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は 高い。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [166.4] [101.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は漸減傾向で、減少率は県平均より大き い。高齢化率は県平均より大きく、上昇傾向 にある。不動産取引件数は減少傾向にある。 長く続いた地価下落による値頃感も認められ るが、土砂災害警戒区域に存しており、地価 の上昇には至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％