別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 岩国 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市室の木町４丁目１０番３５ ｢室の木町４－６６－６｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東8m市道 水道、下水 西岩国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 西岩国駅北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に形成された旧来からの住宅団地であり、特別大きな地域要因の変動はなく、概ね現状維持的に推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ西岩国駅等を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者の中心は市内に勤務する一般所得者層であ る。近隣地域は高台に位置する大規模住宅団地であり、特段の変動要因はないが、周辺住宅地と比較した値頃感から需 要はやや強含みで推移している。市場で取引される中心価格帯は、土地は標準的画地規模で７００万円前後が一つの目 安と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は戸建住宅が主体の地域で、画 地規模等を考慮して標準的な共同住宅を想定することが困難であると判断される。したがって、収益還元法は適用し得 ず、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格との均衡等に十分留意した結果、市場性を反映す る比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [104.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と同様に、当市の人口は減少しており 、高齢化率は上昇している。県内における個 人消費、雇用情勢等は持ち直し傾向とみられ る。 高台に位置する住宅団地であり、特別大きな 地域要因の変動要因はないが、値頃感も生じ ており、やや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％