別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 岩国 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市南岩国町３丁目８１２番２５ ｢南岩国町３－２３－５６｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西6m市道 水道 南岩国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南岩国駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、当面は現状維持的に推移するものと予測され、地価動向については、 今後も堅調な状況が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南岩国地区を中心に市内一円を包含する圏域である。需要者は市内に通勤する個人が中心になるものと思 料される。近隣地域は大型商業施設に近接し、生活利便性に優れる地域であり、地価は上昇基調で推移している。土地 取引の中心価格帯については、市場で取引される画地規模はまちまちであるが、画地規模が２００㎡程度で１３００万 円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから、賃貸住宅経営の経済合理性が認められないと判断されるた め、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺の類似地域内における規範性のある取引事例から試算した価格で あり、適合性及び規範性は高いと思料される。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岩国 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少基調、高齢化率は概ね横 ばい基調にある。市内の新設住宅着工戸数（ 持家）は概ね横ばいで推移している。 商業施設に近接し、生活利便性が良好な地域 であり、需要は高く地価上昇は継続中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +1.9 ％