別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岩国 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市横山１丁目１５７番 ｢横山１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 (40,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 南東3.5m市道 水道 川西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 川西駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (40,160) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地の一角、城下町の佇まいの窺える閑静な住宅地域。眼下に目立った地域変動要因等は見受けられないも のの、住宅地需要は総じて底堅く、今暫くは現状維持的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ西岩国駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分離等を中心とす るが、周辺市町域からの転入も見込まれる。近隣地域は観光施設に近い城下町の風情が窺える閑静な住宅地域で、市場 はスプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、宅地需要は総じて底堅い。凡そ土地は１８００ 万円、新築の戸建物件は４０００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 観光施設に近い城下町の風情の窺える閑静な住宅地域で、戸建住宅を中心としており、アパート経営を想定することは 非現実的であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [104.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化地域が広いため全体の人口の漸減傾向 は続いているが、市街地は概ね安定的。コロ ナ禍による当初のような土地需要の混乱は治 まりつつある。 錦川右岸の城下町の佇まいを今に残す住宅地 域。道路事情にやや難は存するものの、希少 価値は認められ、住宅地需要は総じて底堅い 。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％