別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 岩国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市南岩国町５丁目１１２７７番１００ ｢南岩国町５－４８－３９｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道 南岩国 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南岩国南西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域として成熟しており特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持しつつ推移するも のと予測する。南岩国町一円の地価は緩やかに上昇し続けており、今後も上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩国市内のＪＲ山陽本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は岩国市内及び近隣市への通勤者等。南 岩国駅周辺は商業施設が集積しているため生活利便性は良好である。人気がある平坦地の供給が少ないため、値頃感が ある郊外の住宅地の選好性が高まっており、地域全体の地価は上昇基調で推移している。土地は２００㎡程度で１００ ０万円程度で値頃感があり、売れ行きは良好。周辺地域の地価を牽引している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物 件の想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から試算されて おり、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [120.4] [100.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内の人口は減少しているが、利便性が 良好な地域の住宅地需要は安定している。他 の地域は人口減少等を背景に地域的な強弱が みられる。 岩国市内中心部の地価上昇の波及効果で、郊 外の住宅地においても生活利便性と街路条件 が良好な土地の価格は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％