別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市葉山１丁目８１９番３１ ②地積 　(㎡) 12,859   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ2 倉庫、営業所等が立 地する物流団地 北西12m市道、北東側道 水道、下水 周防久保 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記べき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 周防久保駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫等を中心とした内陸型工業団地で、特段の変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下松市、周南市、光市の内陸型工業団地を中心に、概ね山口県内の中小工業団地等とも代替競争関係が認 められる。需要者は中小事業者を中心に全国規模の倉庫事業者等も考えられる。全体的に物流用地の需要は認められる が、同一需給圏内においては新規の工業用地の供給もあり、これらとの競合から地価の上昇には至っていない。取引さ れる価格は規模等によりバラツキが見られ、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は倉庫、営業所等が立地する物流団地で、自己所有物件が中心で、賃貸市場の成熟の程度 は極めて低いことから収益還元法を適用出来なかった。市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定す ると考えられることから、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高いと考えられる。よって、比準価格を 以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいで推移。高齢化率は微増傾 向にあるものの、県の高齢化率を下回ってい る。土地取引件数は増減を繰り返しつつも概 ね安定的に推移。 不動産需要を喚起するような目立った地域要 因の変動は認められず、内陸型工業団地の需 要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％