別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 下松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市大字末武中字下和田１２５４番１外 ②地積 　(㎡) 3,694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 倉庫 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が多い県道背後の 工業地域 北西6m私道、背面道 水道、下水 櫛ケ浜 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 櫛ケ浜駅東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、倉庫等が見られる工業地域であり、特別大きな地域要因の変動はない。概ね現状維持的に推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下松市及びその隣接市等を含む工業地域一円である。需要者は各種事業を営もうとする中小企業が主体で あるが、中小企業については業種にもよるが、新規の設備投資に対して慎重であり、需要は弱含みが継続していると思 料される。当該地域において取引自体が少なく、画地条件、規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において工業地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域及びその周辺の工業地域については 自社工場等によって占められ、賃貸市場が成熟していないため、適正な賃料水準は把握することが困難であった。した がって、収益還元法は適用し得ず、市場性を反映する比準価格を採用し近隣地域の需給動向等を勘案の上、社会的、経 済的要因等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい又は微減、高齢化率 は微増程度である。県内における個人消費、 雇用情勢等は持ち直し傾向とみられる。 中小規模工場を主体とする工業地域であり、 業種にもよるが設備投資に対して慎重な傾向 にあり、弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％