別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下松 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 5-6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 89,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市瑞穂町３丁目６７５番３ ｢瑞穂町３－１－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,819   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼倉庫 ＬＳ1 店舗、事務所、営業 所のほか空地もみら れる地域 南東12m市道 水道、ガス、下水 下松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 下松駅　北西方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの共同住宅等も見られる商業地域。住宅用途、商業用途の様々な不動産投資が見受けられる。多目 的の需要の競合等により当面の地価は緩やかな上昇推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下松市及び隣接自治体内の幹線道路沿い等に存し商況が類似する商業地域を包摂する圏域。主たる需要者 は下松市を中心に周南地区等を営業圏とし、自己の事業に供する目的で商業地を取得する中小規模の事業法人等。幹線 道路沿いのまとまった規模の整形地には高度の希少性があり高値の取引を期待できる状況が続く。取引の中心となって いる規模、価格帯は事例僅少の上各取引毎に内容が区々であるため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は複数の現実の取引 事例から試算されたもので説得力は高い。圏域内の店舗等は自己所有形態が大きな割合を占める上、賃貸事例収集の限 界の問題もあり把握された賃料水準から試算された収益価格の説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重視し当該 価格に収益価格を比較考量し圏域内の他の標準地価格の動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直している。商圏人口は減少が続 く。個人消費は持ち直している。企業倒産は 落ち着いている。消費者物価は前年比３％超 となっている。 幹線道路沿線では住宅系・商業系等様々な目 的の不動産開発が断続的に続いている。住宅 地価格の上昇が宅地価格上昇を牽引する形と なっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％