鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市０３ -22010	下松市		更地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	下松市０４ -14049	下松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東35m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	下松市０４ -14023	下松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西12m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,200)
d	下松市０２ -14059	下松市		更地	（　）	不整形	北東30m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,052	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,186	100 [ 173.4]	49,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 59,412	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,494	100 [ 128.6]	47,818		47,800
c	(　 ) 30,604	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 82.4]	42,382	100 [ 87.3]	48,548		48,500
d	(　 ) 39,659	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	40,599	100 [ 83.9]	48,390		48,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

下松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,687,711	2,462,940	9,224,771	6,701,400	2,523,371	（　0.9722） 2,453,221	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	47,177,327 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性を考慮し、店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,880	1,034,000	3.0	3,102,000
							1.0	1,034,000
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,034,000		3,102,000
								1,034,000

⑨年額支払賃料	1,034,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,408,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,408,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 992,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,415,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,102,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,034,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 243,813 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,687,711 円　　　　（　 7,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃０２　　　　-22001	2,387 ( 2,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,925 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,949
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,240 円	12,408,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 667,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,300 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,462,940 円　（　　　　　　 1,490 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,701,400 円（　　　　　 4,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,687,711 円
②総費用	2,462,940 円
③純収益　①－②	9,224,771 円
④建物等に帰属する純収益	6,701,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,523,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,177,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出
下松 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下松 5-5

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　高尾　憲二

TEL.

鑑定評価額

80,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下松市新川３丁目１３３６番５８外｢新川３－１－３６｣				②地積　(㎡)	1,653 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	事務所兼作業所Ｓ1	営業所、店舗等が混在する路線商業地域	北東15m県道	水道、下水	下松 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,650 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

下松駅西方

620m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

切戸川の橋梁の架け替え工事が実施されているが、急速なる地域要因の変貌は期待し難く、ほぼ現状維持的に推
移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線で、概ね周南市、下松市、光市の圏域。需要者の中心は幹線道路沿い等で比
較的広域的な商業施設経営を目的とする個人事業者、中小企業経営者が大半である。大型商業施設等の進出等による商
業地間の競争は激しいが、幹線道路沿いで駐車場が確保できる程度の規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落
による値頃感もでてきており、地価はほぼ横這い状態で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「下松」駅の西方約６２０ｍ付近、営業所、店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域で、周辺には中低層
の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度はやや低いものと思料される。自用目的での取引が中心であり、比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下松 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

48,600

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向で推移してきたが、昨今の経
済情勢の動向等により、商業地の先行きへの
不透明感が増大してきている。

幹線道路沿いのある程度まとまった規模の土
地の需要は根強く、又、長年の地価下落によ
る値頃感もでてきており、地価はほぼ横這い
状態である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

下松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市０５ -14012	下松市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	下松市０４ -14049	下松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東35m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	下松市０３ -22011	下松市		貸家建付地	（　）	不整形	東8m市道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
d	下松市０４ -14022	下松市		更地	（　）	不整形	南東20m県道、北西2.5m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,506	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	38,468	100 [ 78.8]	48,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 59,412	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,494	100 [ 125.1]	49,156		49,200
c	(　 ) 62,381	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	64,424	100 [ 131.0]	49,179		49,200
d	(　 ) 72,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	75,266	100 [ 148.6]	50,650		50,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +58.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

下松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,510,566	2,438,400	9,072,166	6,613,800	2,458,366	（　0.9722） 2,390,023	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	45,961,981 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	33.5 m x 50.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における一般的な使用容積率を勘案した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の店舗を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,850	1,017,500	4.0	4,070,000
							1.0	1,017,500
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,017,500		4,070,000
								1,017,500

⑨年額支払賃料	1,017,500 円　×　12ヶ月　＝　 12,210,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的といえるほどには一般化していないので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,210,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 976,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,233,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,070,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,017,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 239,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,510,566 円　　　　（　 6,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃０２　　　　-18101	2,260 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,886
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,000 円	90,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,300 円	12,210,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 667,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,100 円	90,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,600 円	90,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,600 円	90,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,438,400 円　（　　　　　　 1,475 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,613,800 円（　　　　　 4,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,510,566 円
②総費用	2,438,400 円
③純収益　①－②	9,072,166 円
④建物等に帰属する純収益	6,613,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,458,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,390,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,961,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）