別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市大字山田字上河内４３７番１２ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北西7.5m市道 水道 周防久保 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 周防久保駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内の住宅地域にあって、公法上の規制等から転入者の増加は見込めず、地価は当面下落基 調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下松市内及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域を中心に、郊外の都市計画区域外の住宅地域等とも代 替競争関係が認められる。公法上の規制から地域外からの転入は少なく、需要者は当該地域に何らかの関係性を有する 者に限定される傾向にある。不動産需要も弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。取引される価格は周辺 環境、公法規制の程度等によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にあって、空家となった戸建住宅を賃貸に供するケース以外では賃貸物件は皆無で、賃貸市場の成熟 の程度が極めて低いことから収益還元法を適用出来なかった。居住の快適性を重視する住宅地域内にあって、市場参加 者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にある。比準価格は複数の取引事例に裏付けらた価格で、 その信頼性は高い。よって、代表標準地価格等との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [131.1] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいで推移。高齢化率は微増傾 向にあるものの、県の高齢化率を下回ってい る。土地取引件数は増減を繰り返しつつも概 ね安定的に推移。 郊外の市街化調整区域にあり、公法上の規制 から需要は限定的で、地価も下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％