別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市美里町２丁目１６６９番５ ｢美里町２－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に、ア パート等も混在する 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 下松 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅を中心とするがアパ ート入居が望める。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 下松駅北方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の大型店舗等に近接する利便性の良い既成住宅地域。現状では特筆するような目立った地域変動要因等は 見受けられないが、需要は底堅く、今暫くは現状維持的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね下松市街地の住宅地域。需要者の中心は下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものであるが 、周辺市町域からの転入も見込まれる。概してスプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、本 地域は中心市街地の平坦な既成住宅地域で、コロナ禍にあるも不動産市場への影響等は然程大きくはなく需給は底堅い 。凡そ土地は１４００万円程度、新築の戸建物件は３６００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、中にはアパートも見られるが、多くは専ら土地所有者が節 税目的等のために建設するケースであって、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準に あるため、試算の段階で土地に帰属する純収益がマイナスとなり、収益価格が試算できなかった。市場参加者の属性を 踏まえ比準価格を重視し、近傍類似の公的価格等の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下松 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向で推移 。土地の需給等はコロナ禍の当初は混乱等に より低迷も見られたが最近では落ち着きを取 り戻しつつある。 利便性の比較的良好な地勢平坦な既存住宅地 域。周辺では断続的なスプロール的宅地開発 等が見られるなど住宅地需要は総じて強含ん でいる。 特に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +1.2 ％