別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市桜町１丁目１５６６番２０ ｢桜町１－２０－１５｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 下松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下松駅　北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域。周辺商業地域での店舗集積により利便性が向上している。当面の地価は現状 と同程度の上昇推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜町地区及び同地区と住環境類似の市内の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者は市内の事業所等に勤 務し自己の居住用不動産を取得する一次取得者等。コロナ禍が長期化しているが市街地中心部の住宅地需要は概ね堅調 な状態が維持されており、水準を越える取引も見受けられる。観察された売買事例や売り希望価格等から判断する限り 、取引の中心となっている規模は１５０㎡～２００㎡程度、価格は８００万円～１，３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、当該比準価格を重視し、代表標準地価格 等他の標準地価格の動向に留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、周辺地域には多数の賃貸共同住宅が存 するが、対象地は敷地が狭く経済合理的な賃貸事業計画は策定困難であるため収益価格の試算は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [119.0] [102.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口はこのところ増加から減少に転じて いる。個人消費はち直している。住宅投資は 弱含んでいる。物価は前年比３％超となって いる。 比較的小規模な画地が連坦する地域で街路に 難点もあるが、周辺地域の商業施設の充実に より利便性が高まっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％