別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市旗岡４丁目８１番１９ ｢旗岡４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 下松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 下松駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地高台の中層公営住宅も混在するほぼ熟成した大規模住宅団地。眼下に特筆するような目立った地域変動要 因等は見受けられず、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね下松市街地の住宅地域。需要者の中心は下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものであるが 、周辺市町域からの転入も見込まれる。概してスプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、地 域的に熟成した大規模造成住宅団地でもあり、コロナ禍にあるも市場への影響等は然程大きくはなく需給関係は概ね安 定的である。凡そ土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は３２００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公営の中層共同住宅が存する区域と一体となった大規模住宅団地であるが、標準地の存する一円は元来戸建住宅を中心 とする地域であり、アパート経営を想定することは非現実的であることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下松 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [104.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向で推移 。土地の需給等はコロナ禍の当初は混乱等に より低迷も見られたが最近では落ち着きを取 り戻しつつある。 市街地高台の熟成した住宅団地。住宅地の平 坦地指向から選好性はやや劣るが、地価下落 による値頃感と根強い住宅地需要が地価を下 支えしている。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％