別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 防府 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市勝間３丁目６番３外 ｢勝間３－１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 一般住宅、営業所、 工場等の混在する地 域 南東10m市道、背面道 水道、ガス、下水 防府 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型ＳＣに近接した地域 街 路 １０ｍ市道、二方路 交通 施設 防府駅東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模ＳＣを目前とした所在により、利便性や注目度は高まりつつある。事業所も見られるが、住商混在用途の 地域へと緩やかに移行しており、暫くは当該傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については防府市内の事業所等が立地可能な地域一帯に及ぶものと捉えた。需要者は市内の事業所経営者の ほか、不動産業者や店舗経営者等も含まれる。近隣地域は広幅員の市道に沿って工住商の用途が混在した状況にあり、 周辺には作業所のほか、大規模ＳＣや遊技場、共同住宅等が見られる。また、道路背後では大規模な分譲開発が実施さ れている。類似したケースの取引が希少なため、中心となる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模ＳＣへ近接する住工商混在地である。周辺の状況から商業系の有効な賃借需要は期待し難く、事業所等は自己利 用が一般的である。周辺の共同住宅も未耕作地等の遊休地利用または相続税対策目的が大半である。事業所としての賃 貸事例も少なく、収益還元法の適用を断念した。以上より、説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地価格等と の検討を踏まえ、市場動向を勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 72.5] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や 為替変動に十分注意すべきであるが、現状で の不動産市場は底堅い動きとなっている。 周辺には作業所のほか、大型商業施設や住宅 系用途も混在しており、背後地では大規模な 分譲開発が進捗している。 作業所、店舗、住居系のそれぞれの用途に対 して一定の需要が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％