別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 防府 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字浜方字中浜２７２番２８ ②地積 　(㎡) 659   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 倉庫、卸売業を中心 とした工業団地 北西12m市道 水道、下水 防府 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 事務所・倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 防府駅南西方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は認められず、当面は現状維持的に推移すると予測する。工業団地として熟成しており、地価 は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 事務所・倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として防府市内の流通業務関連の工業地域一円。需要者は地域に地縁を有する事業者並びに市内工場の 関連事業者等が主として見込まれる。地域経済の回復の動きは鈍く、新規の設備投資等において顕著な改善傾向は認め られず、工場地の需要は弱含みで推移している。工業地の取引は少なく、取引される価格も様々であることから、需要 の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の事業所及び倉庫等が中心の工業団地で、賃貸市場は未成熟であり、賃貸事例の収集も困難であるため 、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市内工業地の取引事例より求められ、実証性及び規範性等に優れ、その説 得力は高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [116.3] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しているが、企業の新規投 資意欲は低調であり、工場地の需要は弱含み で推移している。 中小規模の物流関連の事業所を中心とした工 業団地で、地域要因に特段の変動はない。需 要は弱含みながら、地価は横ばい傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％