別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 防府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 5,560 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 防府市大字牟礼字二ノ山門７３７番 ②地積(㎡) 1,098  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 田 農地のほかに戸建住宅も見られる宅地見込地地域 東1.5m未舗装道路 水道、ガス、下水 防府 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西   10 ｍ、南   25 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 農地（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．５ｍ道路 交通 施設 防府駅北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 農地のほかに戸建住宅が見られる宅地見込地域で、今後とも当該環境を維持すると予測する。住宅開発の素地需 要はやや弱く、地価動向は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,560 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,460 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、防府市郊外の住宅地域一円。需要の中心は、宅地に転用して戸建分譲住宅地の開発を行う地元の 不動産開発業者である。周辺は農地も見られる住宅地域で、大規模開発素地需要は弱いため取引も少ない。取引規模も 収斂されておらず、価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 周辺には農地も見られる防府市郊外の住宅地域で、大規模開発素地に係る需要は弱く、当該取引も少ない。住宅地域へ の熟成の程度に応じ、市場実態を反映した比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、最近の不動産市場の需給動 向等を総合的に考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,580 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。地価は中心市街地の住 宅地に係る需要は底堅いが、郊外部の需要は弱い。 地域要因の変動は特にない。需要はやや弱い。地価 動向は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。（前年公共下水道工事に 付随する一時使用から農地に回復された） 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他