別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 防府 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -16 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字台道字前浜屋敷４２７０番１ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道 大道 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 大道駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部に存する周辺に農地が見られる既存住宅地域であり、特別大きな地域要因の変動はないが、選好性の低下 により、しばらくは下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内郊外部を主とする既存住宅地域一円であり、需要者は地縁的選好性を有する個人等に限定され、域外 からの流入は殆どない。近隣地域は郊外部に農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、生活利便性がやや劣るこ とから需要は低調である。当該地域において取引される画地条件、規模等は様々であるため、需要の中心となる価格帯 は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において住宅地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は収益目的の賃貸物件が見られない 地域であることから取引事例比較法のみの採用となった。取引事例比較法については、類似地域に存する規範性のある 取引事例を採用することができた。したがって、代表標準地を規準とした価格との均衡等に十分留意した結果、市場性 を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少しているが、県平均より緩 やかである。県内における個人消費、雇用情 勢等は持ち直し傾向とみられる。 郊外部に農家住宅、一般住宅が混在する住宅 地域であり、地縁者以外の需要は殆ど認めら れず、低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％