別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 防府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市石が口２丁目７８０番５ ｢石が口２－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 防府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 防府駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性等が比較的良好な住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測す る。地価は穏やかな上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は防府駅を最寄り駅とする住宅地域一円である。需要者は同範囲の居住者及び市内の企業等に勤務す る一次取得者等が主として見込まれる。生活利便性が比較的良好な住宅地域であること等を反映し需給関係は堅調で、 地価は穏やかな上昇傾向で推移している。土地は標準的画地規模で坪１１万円前後、新築の戸建分譲住宅は２９００万 円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、殆どが遊休地の有効利用又は節税を目的としたもので、賃貸市場は未成熟であり、さ らに建築費等に見合う賃料設定が困難であること等を反映して収益価格はマイナスとなった。比準価格は規範性の高い 事例を中心に求められ、市場の実態を反映し、実証性等に優れる。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [126.3] [102.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 防府市の人口は微減傾向、高齢化率は県平均 より低いが上昇傾向で推移。需要の強弱によ り地価は二極化傾向にある。 生活利便性等が比較的良好な住宅地域である ことを反映し、需給関係は安定しており、地 価は穏やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％