別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 防府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -14 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市迫戸町３０２番３ ｢迫戸町１５－３８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い利 便性のよい住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 防府 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 防府駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅街であるが、周辺ではミニ開発等も頻繁に見られる。中学校に近く、他の利便施設 への接近性も良好であり、住宅地域としての熟成度は周辺とともに深まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府市街地の住宅地域一帯と捉えた。需要者の中心は防府市街地において自ら居住する住宅を探す世 帯である。行き止まりの街路となっているが、中学校や商業施設等への接近性に優れ、底堅い需要が見込まれる。需要 の中心となる価格帯は、土地については１８０㎡程度の規模で５５０万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度 の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 防府駅から約１．５ｋｍ圏内に所在するが、行き止まりの小規模画地であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現 実的であり、収益還元法の適用は断念した。居住性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半で、取引価格 を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [137.7] [103.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や 為替変動に十分注意すべきであるが、現状で の不動産市場は底堅い動きとなっている。 中学校に近接しており、商業施設へのアクセ スにも優れる利便性のある地域であるが、大 きな変化は無い。 市街地内にあって利便性等に基づき競争力を 有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％