別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 防府 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市華浦２丁目１２０１番４ ｢華浦２－８－３２｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 防府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 防府駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近接する既存の住宅地域で、地域要因の変動は特に認められない。不動産需要は全体的に回復傾向が認 められ、地価も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市中心市街地周辺に広がる住宅地域の圏域。需要者は防府市内や周辺市へ通勤する３０代から４０代 の一次取得者層が中心と考えられる。利便性の良い住宅地域に存し、需要は概ね堅調で、長く続いた地価下落による値 頃感もあって地価は安定的に推移している。土地は、標準的な画地で７５０万円から８００万円程度が需要の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用したが、収益価格がマイナスに試算された。近年の建築費高騰や賃貸市場の成熟の程度が低く、地価 に見合った賃料水準が形成されていないこと等が理由と考えられる。市場参加者は周辺の取引価格を参考として自己の 取引価格等を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高いと判断される。よって、代 表標準地との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 91.2] [101.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。土地取引件数は概ね横ばいで推移して いる。 比較的利便性の良い既存の住宅地域で、長く 続いた地価下落による値頃感もあって、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％