別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 防府 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字高井字神田１０９６番４ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｂ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 防府 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 防府駅北西方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域要因の変動は特に認められず、地価は概ね安定的に推移して おり、今後もこの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市中心市街地周辺に存する住宅地域の圏域。需要者は防府市内や周辺市へ通勤する世帯が中心と考え られる。比較的良好な街路条件や中心部へ比較的近接する利便性を反映し、長く続いた地価下落による値頃感等もあっ て、地価は概ね安定的に推移している。土地は、標準的な画地で７００万から７５０万円前後が需要の中心と考えられ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地上に共同住宅を建築することを想定し、収益還元法を適用したが、昨今の建築費の高騰や賃貸市場の成熟の 程度が低いこと等から収益価格がマイナスに試算された。市場参加者は、主として周辺の取引価格を参考に自己の取引 価格を決定する傾向にあり、代替競争関係が認められる複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高い。よっ て、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [142.8] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。土地取引件数は概ね横ばいで推移して いる。 中心市街地への接近性、比較的良好な街路条 件条件、長く続いた地価下落による値頃感等 を反映し、地価は上昇に転じつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％