別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 防府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字新田字原田村１３３４番２０ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 防府 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 防府駅　南方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺商業施設の充実等により利便性が向上している。小規模ながら住宅地開発が続き地域内の人口・世帯数が増 えている。当面同様の状況の継続を期待可能であり、地価は現状と同程度の緩やかな上昇推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内に存する近隣地域と住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者は防府市及び隣接自 治体内等の各種事業所等に勤務し自己の居住用の住宅地を求める個人等。コロナ禍が長期化しているが住宅地市場への 悪影響は特に認められず需要は概ね堅調である。確認された取引事例等から判断すると、圏域内の取引の中心となって いる住宅地の規模は２００㎡程度、総額は５００万円～８００万円程度ではないかと推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は実際の取引価格の水準を重視するものと想定される。比準価格は相応の規範性を有する現実かつ複数の取 引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、当該比準価格を重視し、同一需給圏内の他の標準地の価格動向 にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、周辺地域には賃貸共同住宅も多数存するが、対象地の画地の 規模等に鑑みると経済合理的な賃貸事業計画は策定困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　防府 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続く。個人消費は持ち直し ている。雇用・所得情勢は持ち直している。 住宅投資は弱含んでいる。物価は前年比３％ 超となっている。 街路の整備や店舗の新規出店等により良好な 住環境が形成されている。市内の住宅地域と しては地価は比較的安価で需要は堅調な状態 が続く。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％ +0.8 ％