別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 防府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市栄町２丁目１１６９番１２外 ｢栄町２－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ市街地の既成 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 防府 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 防府駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は活性化しており 、地価水準はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内の住宅地域一円。需要の中心は、自己所有目的で、防府市中心部に通勤可能なサラリーマン層 を中心とする一次取得者である。市中心部に位置し生活利便性の良好な住宅地域であることから、需要は活性化してお り、地価はやや上昇傾向にある。類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地では１４０㎡程度で５００万円前後 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件もみられるが、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、最有効 使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいので収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域で自用目的 での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [104.8] [103.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。地価は中心市街 地の住宅地に係る需要は底堅いが、郊外部の 需要は弱い。 利便性の良好な住宅地域で、地域要因の変動 は特にない。地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％