別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 山口 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市小郡光が丘２５６０番１７３ ｢小郡光が丘１６－８｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 上郷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上郷駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 旧小郡町内の高台に形成された、一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、近時においては、特に需給関係に変化をもた らす地域変動は見受けられず、現在も引き続き安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧小郡町郊外の住宅地域を中心に、概ね旧小郡町及び旧山口市南西郊外の住宅地域が圏域であり、需要 者の中心は同一需給圏内の在住者であると推察される。本件近隣地域は旧小郡町郊外の高台に形成される住宅団地であ り、最近の特筆すべき地域変動はなく、地域の利用状況は安定を保っている。尚、不動産市場での土地取引の中心とな る価格帯は、標準的画地規模で概ね７００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、自用目的での戸建住宅が主体の地域的特性を有してお り、収益目的の経済合理性に合致した賃貸物件を想定することは困難である。そこで本件では、収益還元法の適用を断 念し、近隣地域の需給動向等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の公示地・基準地 等との均衡にも十分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [183.4] [103.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低い が上昇傾向。新型コロナ感染症の先行きは今 なお不透明な中、不動産市場での地域性によ る二極化は継続。 旧小郡町内の高台に形成された住宅団地で、 需給関係に変化をもたらす大きな地域変動は 見られず、現状は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％