別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 山口 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、店舗の混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、下水 新山口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 新山口駅北西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の地域であるが、引き続き新山口駅北地区の整備、商業進出等に伴い発展的に推移するものと思料する。周 囲一帯の住宅地人気は高いことから、今後も地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね小郡地区の住宅地域一帯である。需要者は山口市内の居住者または就労者が中心である。小郡地区は 新山口駅北地区整備、商業集積等が進行し、社会的環境及び利便性向上を反映して需要が高まっている。対象地は商業 施設が集積する国道９号の背後に存し、特に令和２年末にリニューアルした複合型スーパーに近接し、需要、取引水準 ともに高位で推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１，０００万円台と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も認められるが、当該地域の標準的な画地規模では必要とされる駐車スペースの確保が困難であり入 居者の確保、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。 よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部や小郡地区の人気エリアで需要は堅 調、一方、郊外は人口減少等で需要低迷し二 極化が進行。原材料高騰等が住宅販売に影響 を及ぼしている。 利便性、環境の向上に従い、小郡下郷地区の 人気は高く、人口、世帯数は増加している。 特に、利便性高い多機能スーパーに近接し、 優位性あり。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％