別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 山口 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市秋穂東字青江北浜３４８４番９５ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m道路 水道 大道 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 大道駅南西方 6.6km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古くからの住宅団地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。今後も需要は低位に推移し 地価は下落傾向に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね秋穂地区を中心とした住宅地域一帯である。需要者は地縁的選好性を有する地元の個人が中心である と思料する。当該地域は郊外のやや古い住宅団地であり、空き地も抱えつつ概ね現状維持的に推移している。農業、漁 業を基盤産業とする秋穂地区は全般的に人口・世帯数共に減少傾向にあり、宅地需要は低位に推移している。取引の中 心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で３００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅団地であり、また当該地域の賃貸住宅の需要は低位であるため、事業収益の観点から共同住 宅を想定することは非合理的である。従って、収益性ではなく居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常である ため、収益価格は試算しなかった。よって、対象地周辺のできるだけ規範性の高い事例を選択・採用し市場の実態を反 映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部や小郡地区の人気エリアで需要は堅 調、一方、郊外は人口減少等で需要低迷し二 極化が進行。原材料高騰等が住宅販売に影響 を及ぼしている。 郊外の団地であり居住環境は旧式化している 。地区内の需給バランス、生活利便性等から 、需要及び取引水準は低位に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％