別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山口 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市穂積町３４６番２ ｢穂積町２－４２｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 湯田温泉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 湯田温泉駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 椹野川沿いに中規模住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、変動要因は特に認められず、当面は現状維持で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢原、大歳地区を中心とした旧山口市のやや郊外に存する住宅地域の圏域。需要者は山口市内に通勤する 世帯が中心となっている。長く続いた地価下落による値頃感から、不動産需要は回復傾向にあり、地価は概ね安定的に 推移している。土地は全体的に画地規模が大きく、３３０㎡程度の標準的な画地で１０００万円程度が需要の中心と考 えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が比較的纏まっており、周辺にアパート等も見られることから収益還元法の適用を試みたが、近 年の建築費の上昇等から収益価格がマイナスに試算された。居住の快適性を重視する住宅地域内にあることからやむを 得ないと判断される。比準価格は信頼性の高い複数の事例より求めた実証的かつ客観的な価格で、その規範性は高い。 よって、本件においては代表標準地との均衡に留意の上、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [104.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横這いで推移してきたが近年では 微減に転じている。高齢化率は県全体より低 いが上昇傾向にある。土地取引件数は概ね横 這い傾向にある。 長く続いた地価下落による値頃感から地価は 下げ止まり、若しくは若干の上昇傾向に転じ つつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％