別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 山口 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市白石１丁目２３０１番４ ｢白石１－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 山口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 山口駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した既成住宅地域であるが、未利用地の小規模分譲が進みつつ居住環境は良好に推移するものと思料す る。供給が少ない一方需要は高い地域であることから、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧山口市中心市街地の住宅地域一帯である。需要者は山口市内の比較的資金力を有する居住者、就労 者が中心である。公的施設、文教施設等に近接し、その校区人気も根強く、コミュニティも確立され、地勢も平坦であ り、旧来から需要が高い地域である。熟成し供給が少ないことから、売り手市場を形成し高値でも短期で買い手がつく 状況にある。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で２，０００万円台と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であり、アパート建設の為の土地取引は殆ど見受けられない が、周辺には節税目的の共同住宅も認められ画地規模からも物理的に可能であるため、収益価格の算定を試みたが、建 設費等に見合う賃料設定が困難であり、収益価格はマイナスとなった。よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用 し市場の実態を反映した比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山口 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部や小郡地区の人気エリアで需要は堅 調、一方、郊外は人口減少等で需要低迷し二 極化が進行。原材料高騰等が住宅販売に影響 を及ぼしている。 需要が高い地域であり、区画割分譲地は高値 で成約している。また、白石地区の人口・世 帯数は市平均よりも堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +0.9 ％