別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 山口 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市大内矢田南３丁目６１８番１０ ｢大内矢田南３－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する郊外の 住宅地域 東4m市道 水道、ガス 山口 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 山口駅南東方 4.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 特別大きな地域要因の変動はないが、郊外型の路線商業地域への接近による生活利便性が比較的良好である。し ばらくは概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧山口市内の住宅地域であり、主たる需要者は市内及び隣接市に勤務する一般所得者層である。近隣地域 は郊外部に位置する既存住宅地域である。路線商業地域への接近性が良好であり、生活利便性に支えられ、需給は概ね 安定的に推移している。市場で取引される中心価格帯は、土地は標準的画地規模で９００万円程度が一つの目安と推定 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益還元法の適用を試みたが、元本価格 に見合う賃料水準が形成されていないこと等の理由により、土地に帰属する純収益がマイナスとなった。したがって、 収益還元法は適用し得ず、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格との均衡等に十分留意した 結果、市場性を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [126.9] [103.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少しているが、県平均より緩 やかである。県内における個人消費、雇用情 勢等は持ち直し傾向とみられる。 郊外部に位置する既存住宅地域であるが、路 線商業地域への接近性が良好である。現在、 下水道整備事業が進捗中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％