別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出 宇部 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -6 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市今村北４丁目３５５６番７ ｢今村北４－２２－１６｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 南4m道路 水道、ガス、下水 床波 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 床波駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 宇部市郊外の住宅団地として成熟しており、特段の地域要因の変動はなく現状維持的に推移すると思料する。地 価は、住宅地需要の回復に伴って底値を模索しつつ安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ床波駅等を最寄駅とする宇部市東部の住宅地域の圏域である。需要者は宇部市の事業所等に勤務 する一次取得者が中心であり、市外・県外からの転入は少ない。近隣地域はやや道路幅員が狭い古い住宅団地であるた め需要者の選好性は高くないが、需要はやや持ち直しの傾向が見られる。土地は標準的画地規模で４００万円前後、新 築戸建物件では３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主とする住宅団地 であり、周辺には共同住宅も皆無ではないが画地条件等に鑑みて経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため収 益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価格 への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、周辺公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地や人気地区を中心として堅調な住 宅地需要がある一方で、人口減少地区等では 依然需要は低調であり、多極化が進んでいる 。 郊外の街路条件がやや劣る古い住宅団地であ り需要者選好性はやや低位にあるが、ミニ開 発分譲地と比較すると値頃感があり需要は持 ち直しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％