別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 宇部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -5 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市明治町２丁目４番３ ｢明治町２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,360) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東新川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東新川駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,360) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の既成住宅地域であり、利用状況は安定しており、当面は現状維持で推移するものと思料する。新規 分譲地は強気な価格設定がみられる中、値頃感も生じており、需要の回復が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇部市中心市街地に存する住宅地域一帯と思料される。需要者は市内居住の勤労者層が中心であるが、 同一需給圏外からの転入も一部に認められる。代替競争関係にある新規分譲地も多いが、値頃感等より不動産業者の新 規参入の動きが見られるなど、需給関係は概ね安定的である。土地は標準的画地規模で６００万円以下、新築戸建で３ ０００万円程度が取引の中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成住宅地域でアパート等も存するが、画地規模が小さく標準的な共同住宅を想定することが困難であるた め、収益還元法は適用できない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、市場の 取引価格を指標に価格が形成されると考えられる。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡、対前年変動率、単 価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇部 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 95.7] [101.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。住宅地地 価は人気地区等で上昇エリアに広がりが見ら れる中、横ばい・下落地点も存し、地価は多 極化傾向が継続。 中心市街地の旧来の既成住宅地域で生活利便 性は概ね良好であることから、このところ開 発業者の素地取得の動きも出ており需要の回 復が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％