別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 宇部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市則貞３丁目７１４番１１ ｢則貞３－９－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道背後の住宅地 域 北東5m道路 水道、下水 常盤 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ道 路 交通 施設 常盤駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 常盤公園近くの既成住宅地域であるが、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、新規分譲 地等との競合もあるが、安定した地域需要に値頃感も相俟って底堅く推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ草江駅、常盤駅等を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者は、市内居住者を主とした一般的な 給与所得者層のエンドユーザーが中心である。当該地域は常盤公園近くの比較的人気のエリアであり、生活利便性も概 ね良好である。また、周辺分譲地等とは競合関係にあるものの、相対的な割安感が認められる。市場での中心価格帯は 、土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築の戸建物件は、３，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが近隣地域は戸建住宅用に開発された小規模住宅団地であり、画地規模をも考慮するに本 標準地での収益物件の想定は現実的ではないため収益還元法の適用は断念した。従って、当該地域は利便性、快適性等 を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺標準地等との均衡及び前年の標準 価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は人口減少等を背景に低調な地域も 多いが、市街地等の需要は底堅く、また堅調 な需要を維持する人気地区も見られ地価は多 極化傾向にある。 国道背後の既成住宅地域であるが、常盤公園 近くの比較的人気のエリアで生活利便性は概 ね良好であり、値頃感も認められるため需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％