別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１ ｢彦島西山町４－９－１１｣ ②地積 　(㎡) 988   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の水産物加 工場が多い工業団地 南東10m道路 水道、ガス、下水 下関 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ道路 交通 施設 下関駅西方 5.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南風泊市場近くの水産加工工場が多い工業団地である。地域要因の変動はなく、暫くは現状維持のまま推移する ものと予測する。周辺工業団地との需給バランス等により、地価は弱含みであると思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦島を中心に下関市及び周辺に位置する工業地域一帯である。需要者は地元の水産加工業関連の個人事業 者や中小規模の法人が主体であると思料する。南風泊市場の建て替え工事が行われているが、水産関連企業への設備投 資には依然慎重な傾向が見られる。取引される規模や単価は様々で、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯 の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。南風泊市場近くの工業団地における収益物件は 殆ど見受けられないため、適正な賃料水準は把握することが困難であった。したがって、収益還元法は適用し得ず、近 隣地域の需給動向等を考慮の上、代表標準地及び前年公示価格及び価格形成要因の変動等を総合的に勘案して、市場性 を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.2] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業業績の不安定な状況が継続、経済情勢に 対する先行き不透明感もあり投資意欲も低下 し市場はやや低調な状況にある。 南風泊市場に近い中小規模の水産加工工場中 心の工業団地であるが、周辺工業団地との需 給バランス等により、地価はやや弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％